Sin lugar a dudas que la forma de ejercer la profesión de abogado en Venezuela ha cambiado. Basta con presenciar, cualquier día laborable del año, las largas y humillantes filas que se forman en la entrada de los tribunales en Caracas para probar esta afirmación. Y qué decir de otra realidad: hoy, inscribir una empresa o compañía en el Registro Mercantil es una tarea titánica. Hay que presentarse a las tres de la mañana para rogar que se le entregue al interesado un recibo y, luego, ser atendido horas más tarde. Con la desgracia latente de perder el día dado que al funcionario podría ocurrírsele exigir entre otros recaudos, por ejemplo, el título de bachiller de quien hace la gestión. Lo increíble es que no pasa nada, pareciera que el ciudadano común se ha resignado a la mediocridad de los servidores públicos. Los especialistas buenos y conocidos son ignorados.

¿Ante quién debemos ejercer la queja? Son muchos los organismos competentes encargados de velar para que esto no ocurra. También son innumerables las denuncias al respecto. No sólo todo sigue igual, sino que con el tiempo constatamos que la crisis aumenta. En fecha reciente, conocimos, al brindar asesoría legal en Caracas, que los mejores y reputados bufetes o abogados han dejado de dar opinión jurídica a los bancos e institutos de crédito cuya voluntad es no acudir a los tribunales en búsqueda de justicia. Es inútil demandar a los deudores morosos en los juzgados, demoran años en sentenciar.

Hemos observado que los bancos renuncian a ir a los tribunales y a cambio le plantean al deudor que pague lo que pueda a fin de obtener la liberación hipotecaria del inmueble. El banco y sus expertos evitan un juicio y reciben dinero de inmediato. El deudor es exonerado a pagar el saldo restante y se extingue la deuda hipotecaria.

Lo narrado no es saludable por cuanto será evidente la reducción de la asignación de créditos hipotecarios en el porvenir. Como el ejemplo de los bancos, hay otros que conducen a verificar la falta absoluta de seguridad jurídica en Venezuela. Tienen razón los inversionistas extranjeros o trasnacionales al abandonar el país por la carencia del Estado de Derecho. Por ello sugerimos firmar un título de garantía patrimonial o fianza por deudas.

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@gmail.com

Nos preguntan: ¿qué es una franquicia?, ¿qué derechos y obligaciones genera?, ¿quiénes son las partes del contrato?, ¿qué ley las rige?, ¿cuánto vale una franquicia? Las franquicias son convenios redactados por una de las partes, léase el que otorga la franquicia: el franquiciante. Mediante el contrato de franquicia, el franquiciado adquiere el derecho de explotar o comercializar las marcas de comercio o nombre comercial, marcas de servicio, logotipos, lemas, publicidad u otro símbolo comercial, todos registrados ante el Servicio Autónomo de Publicidad Intelectual (SAPI). Precisamos que en Venezuela las franquicias están sometidas a la voluntad de las personas que suscriben estos contratos.

En Venezuela, el contrato de franquicia es una convención que no está regulada en forma expresa por la ley. Esto significa que el contrato de franquicia establecerá las obligaciones y derechos del franquiciante y el franquiciado. El contrato de franquicia es una suma de contratos, a saber: convenios de distribución, permisos o licencias de usos de marcas, acuerdos o pactos de confidencialidad, pagos de royalty, entre otros. El Código Civil venezolano prevé disposiciones aplicables en la materia de franquicias, no obstante, persisten las normas consagradas en la “Ley para Promover y Proteger el Ejercicio de la Libre Competencia”, conocida como la Ley de Procompetencia.

En la práctica profesional, hemos constatado que uno de los problemas más recurrentes en relación a las franquicias es que existen franquicias nacionales y franquicias extranjeras. En efecto, los contratos de franquicias nacionales que van a ser explotadas dentro del territorio venezolano, deben ser diseñados respetando las normas nacionales vigentes. Mientras que respecto a las franquicias extranjeras, por lo general, estas señalan la escogencia de la ley extranjera, vale decir, se impondrá para la resolución de las disputas o conflictos el domicilio del franquiciante y su régimen legal respectivo. Para el franquiciado o comprador de la franquicia es importante conocer los riesgos y ventajas del contrato de franquicia.

La cláusula arbitral incluida en el contrato de franquicia permite a las partes resolver sus controversias; es la intervención de los árbitros privados. Para que pueda emplearse el arbitraje en lugar del sistema de justicia ordinario, debe firmarse una cláusula compromisoria plasmada en el contrato de franquicia. Por último, el mejor modelo de contrato de franquicia es el que se dan o aprueban las partes interesadas. Sea un contrato verbal o escrito, deberá contener los derechos y obligaciones del franquiciante y el franquiciado. El éxito de la franquicia depende de la correcta técnica legal en la redacción del contrato que la contempla.

Abogado en ejercicio
Profesor UCV, UCAB y USM
asomivis@gmail.com

Vigente un contrato de arrendamiento, nos preguntan: si el propietario arrendador vende el inmueble, ¿podrá el adquirente comprador desalojar al inquilino? La respuesta está en la ley, el nuevo propietario pasa a ocupar el lugar del vendedor, por lo que deberá respetar el contrato de arrendamiento preexistente, el inquilino permanecerá en el inmueble. Lo anterior no impide que el comprador o nuevo arrendador intente el desalojo judicial en fecha posterior, igual podía hacerlo el anterior propietario.

No es lícito que los arrendadores tomen la justicia en sus manos, hagan amenazas, cierren puertas o corten los servicios públicos (electricidad, agua, gas u otros) por los incumplimientos de las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento. Muchas son las acciones de amparo declaradas con lugar por impedirse al inquilino la entrada en el inmueble, o por colocar cadenas y candados en la fachada del bien arrendado.

A la hora de pactar la renovación del contrato de arrendamiento, no es conveniente para los intereses del ocupante del inmueble que el propietario le exija firmar otro tipo de relación contractual como lo es: el comodato. Es de saber que el contrato de comodato desmejora o perjudica los derechos del poseedor del apartamento o casa quinta en cuestión. En efecto, el legislador regula las disposiciones del contrato de comodato en provecho o beneficio del propietario; mientras que el contrato de arrendamiento protege los derechos del inquilino.

El arrendatario siempre está en situación de ventaja ante el propietario del inmueble. Sin embargo, si el inquilino no ejerce sus derechos en tiempo oportuno, devendrá el desalojo. Lo recomendable es recibir la asesoría legal en atención a que el arrendatario logre la permanencia en el inmueble que ocupa desde hace varios años. Para esto se requiere que conozca con antelación los derechos que existen a su favor. Las acciones destinadas a preservar o mantener la posesión del inquilino en el inmueble son, entre otras: el depósito del canon de arrendamiento ante el tribunal que corresponda, la mediación directa establecida con el propietario arrendador, todas conforme a la ley venezolana. El arrendador y el inquilino representan intereses opuestos, por ello deben regirse y respetar el contrato que suscribieron. Los abogados en Venezuela especialistas en materia de inquilinato acuden con frecuencia a las cláusulas del arbitraje para dirimir los conflictos de las partes fuera de los tribunales. No obstante, los inquilinos bien informados conocen que aunque exista el arbitraje, son múltiples los juicios de desalojos que se ventilan en los juzgados. Lo anotado ocurre en razón a que la cláusula contentiva del arbitraje por lo general, adolece de vicios o es mal redactada.

Es posible la venta del inmueble con hipoteca, aun sin obtener la liberación del acreedor. Siendo así, el nuevo adquirente propietario comprador, se subroga en los derechos y la deuda. Aclarado lo anterior, es de subrayar que el vendedor ignora que no hay opción de compra si las partes pactan que “el vendedor se obliga a vender” y “el comprador se obliga a comprar”. Ocurrido esto, cuando el optante entrega dinero en concepto de arras al dueño del inmueble (apartamento o terreno), la Ley señala como nuevo propietario a la persona que hizo ese pago. Nótese que, a cambio de haber recibido un anticipo o arras (ejemplo, treinta por ciento del precio acordado) se ha dejado de ser propietario del inmueble.

El verdadero contrato de opción de compraventa prevé determinados requisitos legales. Reiteramos, en la opción de compra, el optante o la persona que entrega parte del precio del inmueble no está obligado a comprar ya que sólo se acuerda la posibilidad o el derecho de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Además las partes del contrato deben asumir la precaución de no incluir en la redacción del texto las palabras: “vendedor y comprador”, estas serán sustituidas por las apropiadas: “optante y promitente”.

La auténtica opción de compra venta es la promesa unilateral de venta que hace el promitente, de allí su nombre. El promitente se obliga a vender respetando dicha oferta siempre por un plazo; y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del propietario. Concluimos: una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero, no está obligada a comprar. El optante es libre de ejercer su derecho de comprar el apartamento, casa quinta, galpón o terreno. Si decide no comprar, aplicará la multa pactada en el contrato. La cláusula penal o multa es la única indemnización a favor del oferente o dueño del inmueble. Aunque en el contrato firmado por las partes se lea: opción de compra, este será considerado por el tribunal como una venta si del mismo se evidencia: prometo vender y prometo comprar.

Debe acudirse de forma directa al contrato definitivo de venta en el Registro Inmobiliario. Ese día, el comprador paga el precio total y el vendedor firma la transmisión de la propiedad. Así, no hay riesgo o peligro de sufrir un eventual incumplimiento de alguna de las partes. El problema surge cuando firmada la opción, se va acercando la fecha para la firma de la venta en el Registro, y el vendedor se niega a firmar el traspaso. En esa situación: ¿qué podría hacer la persona que ya adelantó dinero o arras? La respuesta es demandar al dueño del inmueble por el incumplimiento del contrato de opción de compra. Esto puede evitarse si las partes hacen uso del contrato de venta definitiva ante el Registro Inmobiliario, sin opción de compra.

www.protejase.com.ve  Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@gmail.com

A diario nos plantean diversas situaciones jurídicas vinculadas a los temas: aseguradoras, contratos de pólizas de seguro, riesgos, pagos de indemnización por accidentes o siniestros, pagos de coberturas u otros. Lo importante a destacar es la correcta selección de la empresa de seguro, la cobertura de la póliza y conocer la Ley al respecto.

El contrato de seguro en Venezuela, así como el manejo de las pólizas, coberturas, siniestros, pagos de indemnización por accidentes de tránsito o aéreos, demandas por daños y perjuicios sufridos por el asegurado, exigen ser revisados por abogados especialistas o expertos en la materia. En primer orden, la persona asegurada debe saber que el Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas sentencias ha señalado que existe una manera detallada de cómo hay que rechazar los pagos de la indemnización de los siniestros por parte de las empresas aseguradoras. En igual sentido, la renovación de la póliza de seguro no constituye un nuevo contrato, no implica la emisión de una nueva póliza, por lo que la aseguradora no puede cobrar al asegurado cargo alguno por concepto de gastos administrativos o de emisión.

La demanda por cobro de bolívares contra la compañía de seguros es la vía correcta en Venezuela para obtener el pago o resarcimiento por los perjuicios padecidos por el asegurado. La demanda judicial contra la aseguradora debe ser incoada en fecha oportuna para evitar la caducidad o pérdida de los derechos. Muchas veces ocurre que el asegurado deja de percibir la indemnización monetaria que le corresponde conforme a la ley debido a la tardanza o negligencia incurrida en hacer valer su reclamo. Se trata de una acción ante los tribunales cuya prueba fundamental no sólo es la póliza o el contrato de seguro suscrito entre las partes, sino también las que logre obtener la víctima en atención a los hechos concretos. Es relevante precisar algunas circunstancias hechas valer en segunda opinión legal emitidas en auditoría por quien suscribe: la indemnización de daños peticionada en demanda ante el Juez sobre accidentes laborales, en buques, naves y aeronaves, y por incendios en casas o apartamentos.

Otro aspecto que genera conflictos entre el asegurado y la aseguradora es cuando esta se niega a indemnizar o pagar los daños y perjuicios del siniestro. La empresa de seguros alegará en su defensa que no está obligada a reconocer la indemnización por cuanto hubo culpa o negligencia de la víctima o asegurado. ¿Qué puede hacer el beneficiario de la póliza en ese caso? La respuesta es el juicio por incumplimiento de contrato de seguro seguido en contra de la compañía o empresa aseguradora intentado por el beneficiario de la póliza o demandante. La demanda por incumplimiento del contrato de seguro exige alta pericia profesional.

Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM
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